Sổ đỏ là gì? Sổ đỏ là tên viết tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước xác nhận cho chủ sở hữu được quy định theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 (Tải Luật Đất đai 2013). Trường hợp nào được cấp và không được cấp sổ đỏ, thời hạn thực hiện thủ tục hành chính liên quan như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây sẽ tóm tắt 6 quy định quan trọng nhất trong Nghị định 43/2014NĐ-CP (Tải Nghị định 43/2014NĐ-CP) cần biết trong lĩnh vực đất đai & Hướng dẫn Hồ Sơ Thủ tục Đăng ký Cấp Sổ đỏ – Sổ hồng – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất năm 2020.

I. 06 QUY ĐỊNH VỀ SỔ ĐỎ TRONG NGHỊ ĐỊNH 43/2014/NĐ-CP

1. Quy định các giấy tờ khác để làm Sổ đỏ theo Nghị định 43/2014 /NĐ-CP

Ngoài các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, thị Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP – Tải Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể các giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 có tên người sử dụng đất để được cấp Sổ đỏ, gồm:

• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất, bao gồm:
• Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã.
• Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.
• Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có Bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã và Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
• Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp.
• Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng.
• Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
• Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được các cơ quan hành chính có thẩm quyền phê duyệt.
• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được các cơ quan hành chính có thẩm quyền chứng nhận hoặc cho phép.
• Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh.
• Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
• Với trường hợp bản gốc giấy tờ trên bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó thì được phép dùng bản sao một trong các loại giấy tờ trên có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh.

2. Những trường hợp sau không được cấp Sổ đỏ

• Đất Nhà nước giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý.
• Sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất.
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, ban quản lý rừng phòng hộ…
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp để Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất có thông báo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mặc dù đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng.

3. Những trường hợp được cấp Sổ đỏ dù vi phạm luật đất đai

Trường hợp 1: Người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 3: Người đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.

Điểm chung của 03 trường hợp trên là thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì vi phạm pháp luật đất đai, nhưng đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và hiện nay phù hợp với quy hoạch đồng thời đáp ứng được tất cả các điều kiện thì mới được cấp Giấy chứng nhận nếu không sẽ bị thu hồi.

4. Diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp Sổ đỏ không?

Trường hợp này được quy định rõ ràng trong khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất mà thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Sổ đỏ nếu thỏa mãn 02 điều kiện sau:

• Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định.
• Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong đó, điều kiện để cấp Sổ đỏ quy định của pháp luật đất đai hiện hành được chia thành 03 nhóm với mức độ, khả năng được cấp Giấy chứng nhận từ dễ đến khó:

• Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Nhóm 2: Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
• Nhóm 3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014.

5.  Trường hợp tài sản liền với đất không được cấp Sổ đỏ

• Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp.
• Trong thời gian xây dựng công trình chính, nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.
• Có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng, xây dựng lấn, chiếm mốc giới…không phù hợp với quy hoạch được duyệt.
• Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước. (Trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính)
• Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014.
• Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

6. Thời hạn cấp Sổ đỏ tại Điều 61 Nghị định 43/2014 

• Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Sổ đỏ: Không quá 30 ngày.
• Đăng ký, cấp Sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng: Không quá 15 ngày.
• Đăng ký, cấp Sổ đỏ khi thay đổi tài sản gắn liền với đất: Không quá 15 ngày.
• Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng: Không quá 07 ngày.
• Cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ: Không quá 50 ngày.
• Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất: Không quá 10 ngày.
• Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp: Không quá 10 ngày.

II. HỒ SƠ ĐĂNG KÝ, CẤP SỔ ĐỎ, GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI NHẤT

1. Hồ sơ đăng ký, cấp Sổ đỏ với người là chủ đất

• Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK
• Nếu đăng ký quyền sử dụng đất cần bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Nếu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Nếu có các chứng từ về thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất cũng chỉ cần bản sao.

Chú ý: Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ phải nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

2. Hồ sơ đăng ký, cấp Sổ đỏ với người không phải là chủ đất

• Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất.

Chú ý: Sau khi hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện, nơi tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa hoặc nộp UBND cấp xã. Riêng đối với tổ chức thì nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (cấp tỉnh).

Xem làm sổ đỏ giả